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關于城區物業管理存在問題的調研報告
發布時間:2020/11/2  瀏覽次數:1110 次  來源:中國人民政治協商會議渭南市委員會-渭南市政協-政協渭南市委員會、渭南政協


關于城區物業管理存在問題的調研報告

民盟渭南市委


20138月,臨渭區正式承接市級下劃的城市物業管理部分職能,成立了區物業管理工作領導小組和辦公室,辦公室為區住建局下屬副科級全額事業單位,主要工作職責是:物業管理政策法規的宣傳培訓,指導物業服務企業實施規范化管理;指導各街道、社區按程序實施小區業主委員會成立、換屆工作及小區物業服務企業管理項目的選聘和退出工作;建立投訴受理機制,指導各街鎮、社區及時調解物業管理服務糾紛;參與小區維修基金使用的初驗初審等工作。2014年初,城區各街道辦成立了物業管理辦公室,配備專職工作人員,理順了物業管理體制。

目前,臨渭區各類住宅小區共計683個,建筑總面積1600萬余平方米,居住總戶數18萬余戶;完成注冊登記并備案的物業服務企業共157家;有物業公司管理的住宅小區247個;無物業公司管理,現自管或代管的小區436個。現有物業管理從業人員3075人。

幾年來,臨渭區物業辦切實加強政策宣傳、規范管理、調處糾紛、嚴格督促檢查,在提升住宅小區物業服務水平方面做了大量工作,取得了良好成效。小區業主物業服務信訪投訴率、群體上訪頻次逐年下降,群眾滿意率逐步上升,多次被全市市長專線辦公室、市住建局評為物業工作先進單位。但是,按照建設和諧小區、創建文明城市、不斷提高居民幸福指數來要求,物業管理工作中仍然存在一些困難和問題,需要盡快研究解決。

(一)主要存在問題:

1、物業服務監督手段弱化。2016年,住建部取消了政府部門對物業服務企業的資質審批監管后,我們相應的配套監督措施沒有建立起來,使監督物業企業不規范服務的困難有所增加。例如:前期物業收費標準未向物價部門備案,小區停車收費未征求業主意見,電梯收費和廣告收益不公示,退出小區服務時不按時移交管理項目和相關手續,引發停水、停電等一系列糾紛,甚至釀成小區群訪事件。針對這些問題,物業管理部門多次下發“整改通知單”,但力度有限。因此,需要建立、健全、強化物業服務監督措施。

2、市、區職能脫節,部門職責不明。目前的現狀是:凡涉及小區車位、工程質量、綠化、電梯安全、設備維修、供水、供電、供氣、供熱、噪音、亂搭亂建等等問題,基本上均由區級物業管理部門負責處理,但相應的管理職能在市上或者有關行政部門,區級協調要么是久拖不決,要么是難于落實到位,嚴重影響了政府在群眾心目中的形象。因此,需要完善小區問題協調機制。

3、房屋維修基金使用難。中心城區小區專項維修資金現由市住建部門管理,區物業管理部門負責了維修申報初審、施工監理、完工驗收等全過程,資料完善后再上報市物管處審批撥款,存在多頭管理,責權不一,使用程序復雜,用時較長,業主意見較大。特別是小區發生水、電設備損壞的突發事件時,臨渭區既不知道小區維修基金收繳情況,也沒有資金及時維修,極易引發小區業主過激上訪行為。

4、物業承接查驗程序不規范。目前,新建小區物業承接查驗由市物業協會組織專家驗收,專家簽字后送臨渭區物業辦蓋章,臨渭區并不知道什么時間組織的驗收,不知道誰是專家,送來的表格也沒有驗收部門的印章,實為無法審查但又要加蓋印章,責權不明,如果出現漏洞和問題無法落實管理責任。

5、對房地產開發企業違規交房監督不嚴。房屋必須是經過竣工驗收合格、物業承接查驗合格后,方能交房入住。但有的小區房地產開發企業未做物業承接查驗,小區設施不健全或者不能正常使用,交房入住后,業主不滿意,維權上訪,造成社會不穩定因素。更有甚者,業主接房入住五年多,小區竟然還沒有進行房屋竣工驗收,沒有進行消防工程驗收,沒有進行物業設施驗收,開發商還挪用了業主的專項房屋維修基金,小區業主多次群體性上訪,并將問題反映到國家住建部。類似問題,有必要堅決杜絕。

(二)意見和建議

城市物業管理涉及每家每戶的切身利益,關乎廣大群眾的生活質量和幸福指數,在創建全國文明城市的形勢下,一定要下大力氣,搞好物業管理各項工作,建議:

一是加強小區物業服務監督,盡快建立“渭南市物業管理信息平臺”。新頒布實施的《渭南市物業管理條例》明確要求,建立全市統一的物業管理信息平臺,宣傳物業政策、推薦優秀物業企業、推廣物業管理經驗、受理業主網上投訴,同時,建立物業服務“黃牌警告”和違規企業“黑名單”制度,向社會發布,通過輿論監督和誠信監督,凈化物業管理環境。

二是建立科學、有效和適應實際工作的物業管理協調機制,成立市、區一體化的物業管理綜合協調機構,針對小區車位、工程質量、綠化、電梯安全、設備維修、供水、供電、供氣、供熱、噪音、亂搭亂建等物業“熱點”“難點”問題,統一協調市住建局、規劃局、供電局、自來水公司、公安、城市管理等部門以及臨渭區有關部門,各負其責,有效的協調解決小區各類矛盾問題。

三是理順房屋維修基金管理。按照即放全放、即收全收,責權相一致的原則,協調市級部門理順房屋大修基金管理,明確將房屋維修基金繼續由市上管理或者交由臨渭區管理,以利于減少程序,提高效率,便于解決突發事件。

四是規范房屋承接查驗。或者將房屋承接查驗交由市上負責、審查、備案,或者按照《渭南市住宅物業條例》由臨渭區負責,并由臨渭區成立專門的承接查驗專家小組,對承接查驗事項終身負責,明確責權。

五是加大對房地產開發企業違規交房的監督處罰力度。由政府行政主管部門負責,針對開發商違規交房以及小區基礎設施不全,沒有按照規劃建設,房屋沒有竣工驗收、物業配套設施不全、房產證辦理等問題,嚴肅查處,堅決杜絕“帶病”小區推向社會,杜絕由此引發的一系列群體性上訪事件,穩定社會環境。


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